Ведомости 27 Февраля 2012

Елена Аралова

Интервью: Проект без популизма

Кризис и перестановки в московской мэрии ударили и по архитектурному рынку. На этом фоне ABD architects, одно из крупнейших частных архитектурных бюро Москвы, выглядит довольно бодро: за два года реализовали крупные проекты для ТНК-BP, Росбанка, сейчас в работе интерьерный проект для «Лаборатории Касперского», строительство многофункционального комплекса на Нахимовском проспекте. О том, что позволило компании сохранить свои позиции в непростых условиях, «Ведомостям» рассказал гендиректор ABD architects Борис Левянт.

— Российская архитектура сегодня скорее жива или мертва?

— Этот пациент живуч и неубиваем, хотя и в плачевном состоянии. Число и объем работ в большой архитектуре сейчас ограниченны. Но корпоративный интерьерный дизайн на подъеме, много крупных проектов и тендеров. Мы рассчитываем, что с весной придет оживление и на архитектурный рынок. Торможение инвестиционной деятельности, которое мы наблюдали в последние годы, не может тянуться бесконечно. Была масса волюнтаристских решений по отказу от проектов. Возможно, это самый простой способ сдержать натиск игроков рынка и получить время для переосмысления пути дальнейшего развития, но развитие индустрии сильно замедлилось.

Произошли заметные события, например присоединение новой территории к Москве. Возможно, этот проект в какой-то мере и будет стимулировать новое строительство. Но многое зависит от адекватности процедур: будут ли проведены серьезные международные конкурсы, как сформулируют техническое задание, какие задачи поставят? Пока на эти вопросы трудно ответить, до нас доносятся какие-то отрывочные сведения, но информация на общественный уровень не выходит, даже в профессиональной среде не обсуждается.

Возможно, в этом есть политический смысл, но не градостроительный. Вместо того чтобы развиваться внутри Москвы, делать город более приспособленным для жизни, решать транспортные и инфраструктурные проблемы, мы все бросаем и идем за горизонт, в разы увеличивая нагрузку на столичную инфраструктуру. Забываем текущие задачи, переключаясь на новые, как в поговорке «Зачем этих мыть — лучше новых нарожать».

— Что должно произойти, чтобы развитие города пошло более рациональным путем?

— Нужно наконец решить застарелые вопросы: закончить с выводом производств из центра города, заняться реконструкцией этих территорий; посадить в центре города деревья, приложив для этого максимум усилий и денег, чтобы вернуться хотя бы к тому уровню озеленения на улицах центра Москвы, какой был в 70-х гг. [прошлого века]. Привнести в город что-то человеческое. Тогда повысится привлекательность [московского] пространства.

Понятно, что строительная активность сейчас выносится из центра. Но осталась колоссальная территория, так называемый «промышленный пояс — срединная зона», внятной структуры освоения которой нет. Чего стоит один только ЗиЛ, территория которого расположена вдоль реки и обладает огромным рекреационным потенциалом. Или территория так называемого «Большого сити» между Третьим транспортным кольцом и Москвой-рекой.

— Что помогает преодолевать рыночные перипетии?

— Основа любого бизнеса — диверсификация, разделение рисков. Наша компания всегда действовала по двум направлениям: с одной стороны — архитектура, с другой — корпоративный интерьер. В разное время оба направления чувствовали себя по-разному. Но сложение усилий обеспечивает стабильный результат.

На нас сильно повлиял кризис 2008-2010 гг. ABD architects сейчас не самая загруженная работой компания на рынке. Наиболее заняты те, кто работает с госбанками и госкорпорациями. А мы не играем в эти игры. Активность государственных инвесторов сильно выросла. Вкладываются сумасшедшие деньги. Когда порой узнаешь стоимость проектных услуг для какой-нибудь госкомпании, выпадаешь в осадок. При среднерыночной цене [проекта] в $50 за 1 кв. м архитектура для госзаказчиков может стоить вдвое-втрое дороже. Но до проектировщика реально доходит десятая часть этих денег, а порой и того не доходит.

— Рынок заставляет вас меняться?

— До 2008 г. за проекты менее 30 000 кв. м мы не брались. Сейчас такого нет. Раньше мы считались одной из самых дорогих архитектурных компаний в Москве, и это была осознанное позиционирование, позволяющее избежать работы с «оголтелыми» девелоперами. Сейчас и это не так.

Мы научились работать с иностранными архитекторами и партнерами. Это полезный навык. Сначала девелопер обращается к западному архитектору, получив неудобоваримые, хотя и красивые картинки, потом вынужден нанять российского архитектора. С опытом приходит понимание, что русский партнер просто неизбежен, а часто и более эффективен. Все проходят через эту школу. Мы научились не сопротивляться течению — обеспечивать клиента адекватным решением, не потеряв к тому же самое ценное, что предложил западный архитектор.

— В России есть компетентные девелоперы?

— Да. Это те девелоперы, которые не ждут сверхприбылей, а понимают, что основной актив — это репутация. И делают качественный бизнес и качественные проекты. Мне импонирует подход Forum Properties или AIGLincoln.

— Что такое, с вашей точки зрения, качественный проект?

— Первое и, пожалуй, самое важное — lost-фактор, соотношение полезной площади к общей площади здания. Сокращение lost-фактора обеспечивает рост капитализации объекта, но этого мало, важна правильная сетка колонн и многие другие детали.

В свое время по просьбе одного заказчика мы делали due diligence нескольких зданий для размещения офиса. Смотрели «Дукат-3», «Пушкин плаза» и «Белую площадь». В первом случае под офис клиента потребовалось [арендовать] 2350 кв. м, во втором — 2750 кв. м, в третьем — всего 1750 кв. м. Причина такой разницы (почти 37%) — в планировочных решениях здания: размещении лестниц, пожарных выходов, коридоров, помещений инженерных коммуникаций и многом другом. При годовой ставке ориентировочно $1000 за 1 кв. м разница в бюджете аренды существенная.

Средний показатель lost-фактора на рынке — 15-20%. После экспериментов и десятков реализованных проектов мы понимаем, что наш предел, который мы можем достигнуть — 7,2% для зданий высотой не более шести этажей. Например, проектный lost-фактор в офисной части «Метрополиса» у ст. м. «Войковская» — 9,2%. Из-за строительных накладок вышли в итоге на 10%, что тоже неплохо. Основной инструмент управления lost-фактором при новом строительстве — грамотная работа архитектора с пожарным консультантом.

Второй принципиально важный инструмент, позволяющий повысить эффективность любого проекта, — это его контакт с городом, интеграция объекта в окружающую среду. Привычный стереотип «дом — моя крепость» приобретает в России крайне непривлекательные формы: глухие первые этажи, маленькие дверные проемы, заборы. Но это тупиковые решения. Сооружение должно иметь максимальную связь с городом, формировать вокруг себя ауру «общественного признания» через кафе и рестораны на 1-м этаже, зеленые зоны, через качественное благоустройство, малые формы и многое другое.

В качестве примера могу привести БЦ «Белая площадь» около Белорусского вокзала — его пространство напоминает живую европейскую улицу. Или «Четыре ветра» на Тверской: по ощущениям это типичный Лондон с приятными кафе, магазинчиками, с интересной и творческой публикой. Коммерческий архитектор просто обязан думать о связи здания с окружающим районом.

— Вы работаете в сложном и быстро меняющемся рынке. Где черпаете вдохновение?

— В последние годы источник новых идей и мыслей для меня — яхтенный дизайн и корабельная архитектура. Это высокобюджетные и сложные решения, которые спустя 5-10 лет входят и в повседневную жизнь. Это безумно интересная область на стыке многих дисциплин: материаловедения, дизайна, новых технологий. Постоянное ощущение новизны.

Что касается большой архитектуры, чрезвычайно любопытен рынок Китая. Центр наибольшей активности сегодня там. Жаль, что не в России. У нас так мало новых строительных проектов. И совсем нет «сверхзадач», которые формировались бы гражданским обществом. Олимпиада в Сочи — это не «сверхзадача», это госзаказ во всех смыслах. Но рано или поздно такие «сверхзадачи» появятся и в России.

Присоединяйтесь к нам